Les Varins : un futur quartier à vivre en toutes saisons

Les bâtiments blancs sont les bâtiments dont le permis de construire n’a pas encore été déposé.
Teractem

Le projet a pour but de booster l’économie et l'emploi du village en proposant des services modernisés et de nouveaux hébergements, afin de renforcer l'attractivité du village. Ce sera aussi un nouveau lieu de rendez-vous des Pralins, avec sa salle des fêtes, le tout sans diminuer l'espace public au pied des pistes et avec une approche durable.

Pour créer un nouveau pôle de vie en rive gauche de l’Arly, attractif toute l’année et relié au centre-village, la commune de Praz-sur-Arly a imaginé le projet du quartier des Varins.

Tout part de constats faits de longue date. La station de Praz-sur-Arly dispose d'atouts, comme ses belles activités hivernales et estivales, ses paysages, sa vie à l'année, son offre commerçantes...

Mais la commune pèche aussi par certains aspects. Son offre, au départ des pistes, est peu valorisante, avec ses cabanes, ses services perfectibles et son front de neige ceinturé de centaines de voitures. Le village manque aussi d'équipements comme une salle polyvalente ou une halte-garderie plus vaste.

Dernière lacune : le manque de lits professionnels (les « lits chauds » dans le jargon touristique). « En effet, décrit le maire, Yann Jaccaz, la station a perdu 566 lits professionnels entre 2009 et 2014. Et il n’existe à ce jour plus qu'un hôtel contre huit en 1996. » Ces lits sont devenus « froids » non pas par manque d'attractivité de la commune, mais en raison de choix des propriétaires de vendre, avec une transformation, le plus souvent, en résidences secondaires.

Mais la situation n'a rien d'inéluctable. Dès les élections municipales de 2008, Yann Jaccaz et son équipe proposent aux habitants des solutions rassemblées en un seul et même lieu : les Varins. L'idée est d'amener le village jusqu'à ses pistes tout en repensant l'espace pour en faire un lieu agréable à vivre en toutes saisons. Le quartier ne doit pas être considéré comme un lieu d'activité hivernal, mais aussi comme un site agréable l'été, d'autant qu'il est situé sur les bords de l'Arly. Les rives seront d'ailleurs mieux mises en valeur à travers les futurs aménagements. Des actions qui vont dans le sens du renforcement de la saison estivale à Praz (l'été représente, pour l'heure, environ le tiers de ses nuitées), déjà en marche avec de nouvelles activités (plan d'eau, sentiers ludiques, accrobranche...)

En ligne de mire, de nouveaux services et des perspectives renouvelées en matière d'économie et d'emploi.

Découlant d’un travail de longue haleine, ce projet a entraîné la création d’une Unité touristique nouvelle (UTN) le 14 décembre 2016, la révision du Plan local d’urbanisme (PLU) le 5 février 2018, la création d'une Zone d’aménagement concerté (ZAC) le 7 novembre 2018 et la tenue de nombreuses consultations du public.

Le fruit de ces échanges, la récolte des remarques du plus grand nombre, a permis d'aboutir à un projet aujourd'hui prêt à prendre vie. Les premiers travaux d'aménagement (réseaux) débuteront cet automne.

Tour d'horizon du futur quartier des Varins.

 

Plan des aménagements définitifs au stade d’avant-projet avec l’option 1 du parking des 50 places retenue
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Un complexe avec salle des fêtes et locaux associatifs

Le projet de salle des fêtes va finalement donner naissance à un complexe de 1 000 m² (en marron et gris ci-dessous) qui intègrera la salle polyvalente (capacité de 300 personnes) et des salles pour les associations, ainsi qu'une salle hors-sacs et des toilettes publiques.

Idéalement placé, proche du centre-village, mais disposant de nombreuses places de stationnement, il sera à la confluence du pied des pistes et des berges de l'Arly. Il sera ainsi le meilleur symbole d'un quartier pensé pour toutes les saisons.
Il constituera un outil de l'événementiel idéal, grâce à son parvis, son parc et à sa jonction directe avec les pistes.
Il pourra vivre toute l'année par la présence des associations, mais aussi par les événements qu'il pourra accueillir (animations, fêtes, mariages, séminaires...)

Ce projet ne pourra toutefois se concrétiser que lorsque les lits touristiques seront réalisés, son financement dépendant des recettes, notamment fiscales, qui seront induites par la ZAC.

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Des services modernisés

Le rez-de-chaussée de l'hostel restera propriété communale. Il comprend l'espace d'accueil – bien au chaud – pour acheter ses forfaits auprès de Labellemontagne ou les cours de ski ESF, mais aussi un magasin/location de sport et une grande consigne à skis dernier cri. La Municipalité a fait un choix audacieux : proposer aux différents magasins de sport du centre de Praz de créer une société commune pour louer et exploiter ce local commercial. Une manière de renforcer les acteurs locaux qui font vivre le cœur du village.

Plusieurs restaurants sont également prévus au pied des hôtels et de la résidence.

Vues sur l’hostel depuis le parking et le front de neige. Le permis étant en cours, il s’agit d’images non définitives
Immalliance
Vues sur l’hostel depuis le parking et le front de neige. Le permis étant en cours, il s’agit d’images non définitives
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Vues sur l’hostel depuis le parking et le front de neige. Le permis étant en cours, il s’agit d’images non définitives
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Vues sur l’hostel depuis le parking et le front de neige. Le permis étant en cours, il s’agit d’images non définitives
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Des espaces publics plus vastes

C'est une des préoccupations récurrentes des habitués de ce grand pied de piste, plat et facile d'accès tant pour les piétons que pour les skieurs. Or, qu'ils soient rassurés, cette grande étendue n'est que peu impactée par les constructions. Mieux, en déménageant le jardin des neiges tout à l'ouest, l'espace dédié au grand public augmente de plus de 1 000 m2 !  


Cap à l'Ouest pour le jardin des neiges et le pôle des débutants

La construction de la future garderie, au pied du télésiège de la Rosière, marquera le coup d'envoi de la réorganisation des espaces débutants. Le départ des cours de ski se fera à proximité des téléskis des Babys, et le jardin des neiges s'installera sur le pré situé après le télésiège de la Rosière. Sa surface pourra atteindre 6 000 m2 contre 4 000 m2 actuellement. Cette réorganisation est le fruit d'une réflexion entre ESF, Labellemontagne et mairie, et d'un accord amiable avec les propriétaires dudit pré, que nous remercions.

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 Le chalet « couteau suisse » pour la garderie, l'ESF, les remontées mécaniques et le Ski club

D’une surface de 1 130 m², ce bâtiment abritera plusieurs services. Sa réalisation sera concomitante à celle des hôtels et de la résidence. Le permis de construire sera déposé durant l'été 2023.

La garderie

Capable d'accueillir 20 enfants, elle pourra répondre aux besoins de la population et des vacanciers pour les besoins ponctuels. Elle proposera tous les services nécessaires à l’accueil et au bien-être des petits : dortoir, réfectoire, salle de jeux, terrasse de verdure… Le personnel disposera de locaux sociaux, d'une buanderie et d'une salle à manger.
La force du projet ? Son lien direct avec le futur jardin d’enfants, qui déménagera juste à côté, derrière le télésiège de la Rosière. Cela permettra même aux moniteurs de ski de venir chercher les élèves pour leurs cours et de les ramener ensuite, laissant aux parents une journée entière de liberté, ce qui est, pour l'heure, impossible.

Des locaux sociaux pour le personnel du domaine skiable et pour l'ESF

Le gestionnaire des remontées mécaniques, Val d’Arly Labellemontagne, va réaliser ses locaux sociaux (vestiaires, sanitaires, réfectoire, séchoir à chaussures, râteliers à skis...) pour son personnel.  Il en sera de même pour les moniteurs de L’Ecole du ski français qui seront, eux, locataires de locaux communaux.

Un local pour le Ski club

Pour faciliter la formation des jeunes du Ski club, un local est prévu en lien quasi direct avec la piste, en rez-de-chaussée.

Poste de secours et sanitaires

Le poste de secours, situé au 1er étage et relié directement à un accès « ambulances », permettra de prendre en charge, rapidement et dans de meilleures conditions, les blessés, et d’apporter les premiers soins nécessaires.
Des sanitaires à nettoyage automatique sont également prévus à proximité.

Immalliance
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De nouveaux types d'hébergement à Praz !

Le pool d'investisseurs, emmené par le groupe Immalliance, a été retenu par la mairie et Teractem lors d'un appel à candidatures. Il réalisera un hostel, un hôtel 4 étoiles et une résidence de tourisme 4 étoiles. Il formera une nouvelle offre d'hébergement complémentaire aux logements déjà existants sur la commune, pour répondre à tous les goûts et toutes les bourses.

L’architecture s'inspire de l'esprit des bâtisses locales, tout en insufflant de la modernité. La taille des chalets est limitée, pour les plus hauts, à 4 niveaux, calibre très courant à Praz-sur-Arly.

Le permis de construire de l'hôtel et de la résidence de tourisme a été délivré en mai 2023. Les travaux démarreront une fois les délais de recours purgés.

​L'hostel

Composé de deux bâtiments, l'hostel est un produit à mi-parcours entre une auberge de jeunesse et un hôtel 2 étoiles, que l'on trouve encore peu dans la région, ce qui est un atout. Il proposera ainsi des chambres individuelles et des micro-dortoirs dans un environnement fun, dix mois par an. Il attirera une clientèle différente des autres infrastructures, voulant toucher les budgets les plus larges, dans un esprit propre à rassembler les familles ou les amis. Les vacances en mode « tribu » !  Bar, restaurant et espaces ludiques seront au programme.

Vue sur l’hostel depuis le parking. Le permis étant en cours, il s’agit d’une image non définitive.
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Une résidence de tourisme 4 étoiles

Cette résidence sera composée au préalable de 4 grands chalets, puis d'un cinquième. La réalisation de quelques petits chalets individuels, en complément à l'entrée Est de la ZAC, sont en réflexion.
La résidence aura vocation à toucher le grand public (le nombre d'étoiles n'est pas comparable avec l'hôtellerie) avec des prestations à la hauteur des attentes de la clientèle d'aujourd'hui. Citons un espace bien-être avec piscine et une salle de séminaire.

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Un hôtel 4 étoiles

Composé de deux bâtiments, cet hôtel de 66 chambres permettra aussi des séjours de très haut standing à Praz car les clientèles attirées par Praz sont très variées. Il intégrera un restaurant et un espace de bien-être, sauna et hammam.

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Repenser la mobilité

Une jonction piétonne renforcée avec le centre du village

Pour affirmer la continuité du centre-village vers les Varins, une passerelle piétonne sera réalisée directement depuis la route du Crystal d'Arly, à proximité du futur parking de l’Ile. Elle débouchera sur la salle polyvalente et son grand parvis, avec un espace partagé voitures/ piétons/vélos où la vitesse sera très réduite.

Toujours plus de navettes

La fréquence de passage des navettes sera augmentée, avec une amplitude horaire plus grande, de manière à inciter aussi les personnes travaillant sur les pistes à prendre les transports en commun, d'autant qu'employés du domaine skiable et moniteurs ESF bénéficieront de nouveaux locaux sociaux. Actuellement, plus de 60 places sont occupées par les personnes travaillant sur les pistes.

Marie-Anaïs Lien

Stationnements

L'un des objectifs du projet est de renforcer et sécuriser les accès, et de réorganiser le stationnement pour que les parkings soient mieux intégrés dans le site afin de ne plus avoir, comme décor, à l'Est et au Nord, une marée de voitures séparant le front de neige du village. Les ilots de stationnement gratuits, mieux répartis, représenteront 317 places publiques (les hôtels et résidences disposeront, eux, de leurs propres parkings en sous-sol).  Un nouveau parking, dit « de l'Ile », de 157 places, sera aussi créé sur l'autre rive de l'Arly pour compléter l'offre, soit un total de 474 places, contre 400 aujourd'hui.

Lors de la réunion publique du 27 juin, la Municipalité a précisé qu'une réserve foncière pouvait permettre de réaliser encore 50 places de plus directement aux Varins, mais elle s'interrogeait sur la pertinence de l'idée à un moment où il faut surtout inciter les Pralins et les vacanciers à favoriser l'utilisation des bus pour réduire l'empreinte carbone. La centaine de personnes présentes, invitées à donner leur avis, se sont prononcées unanimement contre ces places supplémentaires.

Un réseau thermique 100 % décarboné

Le nouveau quartier ne nécessitera aucun apport de fuel, charbon ou autre combustible pour chauffer ses bâtiments : il se basera sur des énergies « propres ».
Il récupérera en effet la chaleur émise lors du traitement des eaux usées dans la station d’épuration de Megève – Praz-sur-Arly (dite « chaleur fatale »), ainsi que l’énergie solaire produite par la centrale photovoltaïque installée sur les toits des bâtiments pour alimenter la pompe à chaleur et, par conséquent, le réseau thermique. Ce sera un réseau 100 % décarboné !

Teractem
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Les logements saisonniers

La mairie impose aux gestionnaires des lits de réaliser des logements pour leurs saisonniers au sein des hôtels et résidences. La Municipalité a également affecté un terrain communal, à Meuret, pour recevoir des logements pour le personnel saisonnier, qui seraient proposés à tous les employeurs pralins. Une étude est actuellement en cours pour définir le modèle qui sera le plus approprié aux besoins des entreprises locales.

Un modèle rare et vertueux pour pérenniser les lits touristiques

Lors de la réunion publique du 27 juin, le directeur de Teractem, André Barbon, a souligné le choix vertueux des élus pralins, qui ont dit non à la vente du foncier pour un programme classique de promotion immobilière, préférant une location des terrains de 75 ans, pour garantir la pérennité des 800 lits prévus sur le site.

Le Conseil municipal, en effet, ne voulait pas hypothéquer l'avenir sur un endroit aussi stratégique que le départ du domaine skiable. Cette porte de l'Espace Diamant a vocation à attirer les investisseurs, « mais sur un autre modèle que celui que l'on trouve dans la plupart des stations » précise le maire, Yann Jaccaz. « En maîtrisant le foncier de ce secteur-clé, la mairie s'installe dans une logique de lits touristiques pérennes car elle ne vend pas les terrains au groupe Immalliance mais lui loue sous forme de bail à construction de 75 ans » (ndlr : qui a été retenu pour porter la réalisation des hôtels et de la résidence de tourisme).

« C'est un modèle vertueux, qui demande un certain courage politique car il est plus facile de vendre des terrains pour attirer les investisseurs, mais aussi pour s'assurer des recettes immédiates pour la commune » ajoute André Barbon

La Municipalité veut ainsi éviter que les logements ne deviennent de la résidence secondaire comme c'est généralement le cas de la plupart des résidences de tourisme. Dans le modèle classique, ce sont des particuliers qui achètent des appartements.  Ils en retirent un avantage fiscal sur 9 à 12 ans, durant lesquels ils ont l'obligation de confier la location du logement à un gestionnaire. Cette durée peut être prolongée par des conventions « Loi montagne » imposées par les mairies, mais dont la durée ne peut excéder 25 ans. La plupart du temps, au terme de la convention, ces appartements ne sont plus mis sur le marché locatif, condamnant les collectivités et les gestionnaires à urbaniser de nouveaux secteurs pour compenser la perte des lits professionnels.

Le choix de la mairie d'imposer un bail à construction de 75 ans avec les promoteurs immobiliers permet d'assurer une gestion des lits touristiques sur le long terme, d'imposer la nature des lits sur cette durée et de récupérer, au terme du contrat, les terrains ainsi que les bâtiments qui y sont construits, afin de conserver des lits chauds sur le front de neige.
Au cas où un opérateur ne respecterait pas le bail, la mairie deviendrait automatiquement propriétaire des bâtiments.

Le maire explique : « Ce modèle de bail à construction est peu utilisé en France car il est moins attrayant pour les promoteurs du fait que les investisseurs ne deviennent pas propriétaires des biens à terme. Les principaux investisseurs sont donc des institutionnels (banques, entreprises cherchant à diversifier leurs activités...) qui visent les revenus générés au fil des années par la location des logements. »

C’est un modèle qui a déjà prouvé son efficacité à Praz : le village vacances VVF (devenu Belambra), installé sur un terrain communal depuis 1965, génère chaque année des milliers de nuitées avec ses 600 lits, via un bail emphytéotique qui a été reconduit en 2008.

Le plan masse du projet concerté entre mairie, Teractem et Immalliance à l'été 2023
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Le saviez-vous ?
A la différence des lits chauds, les lits froids sont des logements rarement occupés par leurs propriétaires, qui ne sont pas proposés à la location.

A Praz-sur-Arly, une résidence secondaire non proposée à la location est occupée 7,7 semaines par an. Les lits chauds, dans les stations-villages, parviennent – en moyenne – à réaliser plus du double de ce chiffre. Une performance qui peut être bien supérieure pour les établissements les plus attractifs.

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Les bâtiments blancs sont les bâtiments dont le permis de construire n’a pas encore été déposé.
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Les bâtiments blancs sont les bâtiments dont le permis de construire n’a pas encore été déposé.
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Le premier permis de construire déposé et, en transparence, les permis encore non déposés (hostel, 1 chalet de résidence et la salle des fêtes).
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Le montage financier

La mairie a confié la ZAC des Varins à Teractem, société d'économie mixte du département de la Haute-Savoie, dont les principaux actionnaires sont 42 collectivités territoriales, dont le Conseil départemental.

Teractem a pour mission de porter les acquisitions foncières, les études, les travaux pour les équipements publics, la commercialisation ou location du foncier auprès des constructeurs de lits touristiques et la coordination générale de l'opération.

Le concessionnaire prend à sa charge la réalisation de tous les équipements publics (réseaux, bâtiments, parkings, parvis, voiries...) pour une somme estimée à 12,3 M €. Il cèdera à la mairie les superstructures que sont la salle polyvalente et le bâtiment multifonction selon un prix fixé à l'avance (soumis à indexation).
Les investissements qui seront portés par la mairie s'élèveront ainsi à environ 9 M € (montants actualisés ; salle polyvalente, bâtiment multifonctions, locaux commerciaux achetés par la commune compris et déduction faite des participations de Labellemontagne).
Le concessionnaire, lui, équilibre son opération à travers la cession des droits à construire définis dans la ZAC. En cas de dépassement des budgets, les pertes sont à la charge de Teractem pour tous les travaux et à la charge de la mairie pour les acquisitions foncières.

La Municipalité financera ses investissements par l'emprunt, ce qui représentera une annuité d'environ 670 000 € sur 20 ans ou 585 000 € sur 25 ans.
En parallèle, la mairie percevra les recettes générées par la fiscalité du nouveau quartier et les loyers des baux à construction. Le montant des recettes nouvelles générées par les hôtels et résidences est estimé à 850 000 € par an.

Ces nouveaux hébergements, outre le fait de créer de nouveaux emplois, apporteront donc également des recettes au village propres à financer la salle des fêtes, le bâtiment multifonction, tous les espaces publics y compris les coûts de fonctionnement induits.


Un impact environnemental limité

Le nouveau quartier ne sera pas seulement économe en énergie, il a aussi été pensé sur un périmètre limité, utilisant au maximum les emprises foncières déjà aménagées. Seul 1,3 hectare de terres agricoles est impacté, ce qui a permis d'avoir un avis favorable de la Chambre d'agriculture dans le cadre de la procédure UTN.
La commune a aussi évité de toucher les zones humides présentes sur le site, favorisant une stratégie d'évitement plutôt que la compensation.


En parallèle, la modernisation du domaine skiable

L'Espace Diamant est le troisième plus grand domaine relié du département* et n'a pas à rougir de ses paysages et de la diversité de ses pistes.
L'altitude du départ du domaine, à Praz, est à 1 000 mètres, mais son orientation nord offre des conditions froides, favorables au maintien de la neige. De plus, le domaine s'étend jusqu'à 2 000 m d'altitude.

Labellemontagne et la mairie travaillent, par ailleurs, à un grand plan de modernisation du domaine skiable, qui accompagnera la création des nouveaux lits et qui est, en bonne partie, conditionné à la réalisation de la ZAC, la présence de nouveaux lits chauds étant indispensable pour générer des recettes capables d'amortir les investissements, conséquents, de l'exploitant (un télésiège débrayable coûte entre 7 et 9 M €).

Il est notamment prévu d’aménager un télésiège débrayable semblable à celui du Crêt du Midi pour rejoindre directement Flumet et inviter les skieurs à opter pour le tour de l'Espace Diamant dans le sens antihoraire, actuellement découragé par la lenteur de l'accès Ouest du domaine. Ce projet s'accompagnerait d'une refonte des pistes dans le secteur des Bernards, dont un stade de slalom.
L'exploitant aimerait aussi réorganiser l’offre de ski dédiée aux novices, notamment avec la question des téléskis des Varins et de Combe Noire, qui s’avèrent difficiles (car raides et traversant des routes) alors qu'ils desservent des pistes faciles. Des solutions sont à l'étude.
Le dernier grand point concernera l'optimisation du flux sur le secteur Ban Rouge – téléski des 3 Coins.
En parallèle de toutes ces réflexions, il est aussi prévu d'étendre le réseau de neige de culture.
Tout cela nécessitera des arbitrages et une hiérarchisation des projets en fonction des coûts et des capacités d'investissement de l'exploitant.

Espace Diamant incluant le domaine skiable du Val d’Arly
Marie-Anaïs Lien

* Le top 5 des domaines reliés de Haute-Savoie : Grand Massif : 265 km ; Megève (secteur Roche-brune - Mt d'Arbois - St Gervais) : 225 km ; Espace Diamant : 192 km ; Flaine : 140 km ; La Clusaz : 120 km.