Une nouvelle étape pour construire ensemble le quartier de demain

Une démarche rigoureuse et indépendante

Afin de garantir une telle démarche, la commune a confié l’accompagnement de cette révision au cabinet Optinergy, représenté par Serge Khavessian.
Sa mission consiste à apporter une expertise méthodologique, technique et juridique tout au long de la démarche, sous le pilotage de la municipalité.

Le projet initialement prévu à revoir

Un complexe avec salle des fêtes et locaux associatifs

Le complexe de 1 000 m^_², visible en marron et gris ci-dessous, intégrera une salle polyvalente (capacité de 300 personnes), des salles pour les associations, une salle hors-sacs et des toilettes publiques.

Proche du centre-village, des berges de l'Arly et du pied des pistes, ce complexe doté d'un parvis, d'un parc et de nombreuses places de stationnement constituera un outil idéal pour les associations et l'événementiel tout au long de l'année (animations, fêtes, mariages, séminaires...).

Il ne pourra toutefois se concrétiser que lorsque les lits touristiques seront réalisés, son financement dépendant des recettes, notamment fiscales, qui seront induites par la ZAC.

Des services modernisés

Le rez-de-chaussée de l'hostel restera propriété communale. Il comprendra un espace d'accueil chauffé pour acheter des forfaits auprès de Labellemontagne et des cours de ski auprès de l'ESF, mais aussi un magasin de location de sport et une grande consigne à skis. L'ancien conseil municipal a proposé aux magasins de sport du centre de Praz-sur-Arly de créer une société commune pour louer et exploiter ce local commercial. Une manière de renforcer les acteurs locaux qui font vivre le cœur du village.

Plusieurs restaurants sont également prévus au pied des hôtels et de la résidence.

Une garderie et un espace pour débutants réorganisé

Quand la future garderie sera construite au pied du télésiège de la Rosière, le départ des cours de ski se fera à proximité des téléskis des Babys et le jardin des neiges (dont la surface pourra passer de 4 000 m² à  6 000 m²) sera installé sur le pré situé après le télésiège de la Rosière. Cette réorganisation est le fruit d'une réflexion entre l'ESF, Labellemontagne et la mairie, et d'un accord amiable avec les propriétaires dudit pré.

Un chalet « couteau suisse » pour la garderie, l'ESF, les remontées mécaniques et le Ski club

D’une surface de 1 130 m^², ce bâtiment abritera plusieurs services. Sa réalisation sera concomitante à celle des hôtels et de la résidence. 

La garderie

Capable d'accueillir 20 enfants, elle pourra répondre aux besoins de la population et des vacanciers pour les besoins ponctuels. Elle proposera tous les services nécessaires à l’accueil et au bien-être des petits : dortoir, réfectoire, salle de jeux, terrasse de verdure… Le personnel disposera de locaux sociaux, d'une buanderie et d'une salle à manger.
La force du projet ? Son lien direct avec le futur jardin d’enfants, qui déménagera juste à côté, permettra aux moniteurs de ski de venir chercher les élèves pour leurs cours puis de les ramener, laissant aux parents une journée entière de liberté, ce qui est impossible actuellement.

Des locaux sociaux pour le personnel du domaine skiable et pour l'ESF

Le gestionnaire des remontées mécaniques, Val d’Arly Labellemontagne, réalisera ses locaux sociaux (vestiaires, sanitaires, réfectoire, séchoir à chaussures, râteliers à skis...) pour son personnel.  Il en sera de même pour les moniteurs de l’École du Ski Français qui seront, eux, locataires de locaux communaux.

Un local pour le Ski Club

Pour faciliter la formation des jeunes du Ski Club, un local est prévu en lien quasi direct avec la piste, au rez-de-chaussée.

Poste de secours et sanitaires

Le poste de secours, situé au 1^er étage et relié directement à un accès « ambulances », permettra de prendre en charge, rapidement et dans de meilleures conditions, les blessés, et d’apporter les premiers soins nécessaires.
Des sanitaires à nettoyage automatique sont également prévus à proximité.

De nouveaux types d'hébergement à Praz !

Le pool d'investisseurs, emmené par le groupe Immalliance, a été retenu par la mairie et Teractem lors d'un appel à candidatures. Il réalisera un hostel, un hôtel 4 étoiles et une résidence de tourisme 4 étoiles. Il formera une nouvelle offre d'hébergement complémentaire aux logements déjà existants sur la commune, pour répondre à tous les goûts et toutes les bourses.

L’architecture s'inspirera de l'esprit des bâtisses locales, tout en insufflant de la modernité. La taille des chalets est limitée, pour les plus hauts, à 4 niveaux, calibre très courant à Praz-sur-Arly.

Repenser la mobilité

Pour assurer la continuité entre le centre-village et les Varins, une passerelle piétonne sera réalisée pour relier la route du Crystal d'Arly (qui jouxte le parking de l’Île) et la salle polyvalente. La circulation sera partagée entre les voitures, les piétons et les vélos. La vitesse sera réduite.

La fréquence de passage des navettes sera augmentée, avec une amplitude horaire plus grande, de manière à inciter aussi les personnes travaillant sur les pistes à prendre les transports en commun, d'autant qu'employés du domaine skiable et moniteurs ESF bénéficieront de nouveaux locaux sociaux. Actuellement, plus de 60 places sont occupées par les personnes travaillant sur les pistes.

Renforcer et sécuriser les accès / Réorganiser les stationnements

L'un des objectifs du projet est de renforcer et sécuriser les accès, et de réorganiser le stationnement pour que les parkings soient mieux intégrés dans le site afin de ne plus avoir, comme décor, à l'Est et au Nord, une marée de voitures séparant le front de neige du village. Les ilots de stationnement gratuits, mieux répartis, représenteront 317 places publiques (les hôtels et résidences disposeront, eux, de leurs propres parkings en sous-sol) en plus des 157 places du parking de l'Île.

Un réseau thermique 100 % décarboné

Le nouveau quartier ne nécessitera aucun apport de fuel, charbon ou autre combustible pour chauffer ses bâtiments : il se basera sur des énergies « propres ». Il récupérera la chaleur émise lors du traitement des eaux usées dans la station d’épuration de Megève / Praz-sur-Arly (dite « chaleur fatale »), ainsi que l’énergie solaire produite par la centrale photovoltaïque installée sur les toits des bâtiments pour alimenter la pompe à chaleur et, par conséquent, le réseau thermique. Ce sera un réseau 100 % décarboné !

Les logements saisonniers

La mairie impose aux gestionnaires des lits de réaliser des logements pour leurs saisonniers au sein des hôtels et résidences. La Municipalité a également affecté un terrain communal, à Meuret, pour recevoir des logements pour le personnel saisonnier, qui seraient proposés à tous les employeurs pralins. Une étude est actuellement en cours pour définir le modèle qui sera le plus approprié aux besoins des entreprises locales.

Un modèle rare et vertueux pour pérenniser les lits touristiques

Lors de la réunion publique du 27 juin, le directeur de Teractem, André Barbon, a souligné le choix vertueux des élus pralins, qui ont dit non à la vente du foncier pour un programme classique de promotion immobilière, préférant une location des terrains de 75 ans, pour garantir la pérennité des 800 lits prévus sur le site.

Le Conseil municipal, en effet, ne voulait pas hypothéquer l'avenir sur un endroit aussi stratégique que le départ du domaine skiable. Cette porte de l'Espace Diamant a vocation à attirer les investisseurs, « mais sur un autre modèle que celui que l'on trouve dans la plupart des stations » précise le maire, Yann Jaccaz. « En maîtrisant le foncier de ce secteur-clé, la mairie s'installe dans une logique de lits touristiques pérennes car elle ne vend pas les terrains au groupe Immalliance mais lui loue sous forme de bail à construction de 75 ans » (ndlr : qui a été retenu pour porter la réalisation des hôtels et de la résidence de tourisme).

« C'est un modèle vertueux, qui demande un certain courage politique car il est plus facile de vendre des terrains pour attirer les investisseurs, mais aussi pour s'assurer des recettes immédiates pour la commune » ajoute André Barbon

La Municipalité veut ainsi éviter que les logements ne deviennent de la résidence secondaire comme c'est généralement le cas de la plupart des résidences de tourisme. Dans le modèle classique, ce sont des particuliers qui achètent des appartements.  Ils en retirent un avantage fiscal sur 9 à 12 ans, durant lesquels ils ont l'obligation de confier la location du logement à un gestionnaire. Cette durée peut être prolongée par des conventions « Loi montagne » imposées par les mairies, mais dont la durée ne peut excéder 25 ans. La plupart du temps, au terme de la convention, ces appartements ne sont plus mis sur le marché locatif, condamnant les collectivités et les gestionnaires à urbaniser de nouveaux secteurs pour compenser la perte des lits professionnels.

Le choix de la mairie d'imposer un bail à construction de 75 ans avec les promoteurs immobiliers permet d'assurer une gestion des lits touristiques sur le long terme, d'imposer la nature des lits sur cette durée et de récupérer, au terme du contrat, les terrains ainsi que les bâtiments qui y sont construits, afin de conserver des lits chauds sur le front de neige.
Au cas où un opérateur ne respecterait pas le bail, la mairie deviendrait automatiquement propriétaire des bâtiments.

Le maire explique : « Ce modèle de bail à construction est peu utilisé en France car il est moins attrayant pour les promoteurs du fait que les investisseurs ne deviennent pas propriétaires des biens à terme. Les principaux investisseurs sont donc des institutionnels (banques, entreprises cherchant à diversifier leurs activités...) qui visent les revenus générés au fil des années par la location des logements. »

C’est un modèle qui a déjà prouvé son efficacité à Praz : le village vacances VVF (devenu Belambra), installé sur un terrain communal depuis 1965, génère chaque année des milliers de nuitées avec ses 600 lits, via un bail emphytéotique qui a été reconduit en 2008.

Le montage financier

La mairie a confié la ZAC des Varins à Teractem, société d'économie mixte du département de la Haute-Savoie, dont les principaux actionnaires sont 42 collectivités territoriales, dont le Conseil départemental.

Teractem a pour mission de porter les acquisitions foncières, les études, les travaux pour les équipements publics, la commercialisation ou location du foncier auprès des constructeurs de lits touristiques et la coordination générale de l'opération.

Le concessionnaire prend à sa charge la réalisation de tous les équipements publics (réseaux, bâtiments, parkings, parvis, voiries...) pour une somme estimée à 12,3 M €. Il cèdera à la mairie les superstructures que sont la salle polyvalente et le bâtiment multifonction selon un prix fixé à l'avance (soumis à indexation).
Les investissements qui seront portés par la mairie s'élèveront ainsi à environ 9 M € (montants actualisés ; salle polyvalente, bâtiment multifonctions, locaux commerciaux achetés par la commune compris et déduction faite des participations de Labellemontagne).
Le concessionnaire, lui, équilibre son opération à travers la cession des droits à construire définis dans la ZAC ainsi que les droits de jouissance de la parcelle restant vierge et située en entrée de ZAC, pouvant accueillir quelques petits chalets). En cas de dépassement des budgets, les pertes sont à la charge de Teractem pour tous les travaux (mais les excédents, s'il y en a, sont partagés entre les deux parties) et à la charge de la mairie pour les acquisitions foncières. 

La Municipalité financera ses investissements par l'emprunt, ce qui représentera une annuité d'environ 670 000 € sur 20 ans ou 585 000 € sur 25 ans.
En parallèle, la mairie percevra les recettes générées par la fiscalité du nouveau quartier et les loyers des baux à construction. Le montant des recettes nouvelles générées par les hôtels et résidences est estimé à 850 000 € par an.

Ces nouveaux hébergements, outre le fait de créer de nouveaux emplois, apporteront donc également des recettes au village propres à financer la salle des fêtes, le bâtiment multifonction, tous les espaces publics y compris les coûts de fonctionnement induits.

Un impact environnemental limité

Le nouveau quartier ne sera pas seulement économe en énergie, il a aussi été pensé sur un périmètre limité, utilisant au maximum les emprises foncières déjà aménagées. Seul 1,3 hectare de terres agricoles est impacté, ce qui a permis d'avoir un avis favorable de la Chambre d'agriculture dans le cadre de la procédure UTN.
La commune a aussi évité de toucher les zones humides présentes sur le site, favorisant une stratégie d'évitement plutôt que la compensation.

En parallèle, la modernisation du domaine skiable

L'Espace Diamant est le troisième plus grand domaine relié du département* et n'a pas à rougir de ses paysages et de la diversité de ses pistes.
L'altitude du départ du domaine, à Praz, est à 1 000 mètres, mais son orientation nord offre des conditions froides, favorables au maintien de la neige. De plus, le domaine s'étend jusqu'à 2 000 m d'altitude.

Labellemontagne et la mairie travaillent, par ailleurs, à un grand plan de modernisation du domaine skiable, qui accompagnera la création des nouveaux lits et qui est, en bonne partie, conditionné à la réalisation de la ZAC, la présence de nouveaux lits chauds étant indispensable pour générer des recettes capables d'amortir les investissements, conséquents, de l'exploitant (un télésiège débrayable coûte entre 7 et 9 M €).

Il est notamment prévu d’aménager un télésiège débrayable semblable à celui du Crêt du Midi pour rejoindre directement Flumet et inviter les skieurs à opter pour le tour de l'Espace Diamant dans le sens antihoraire, actuellement découragé par la lenteur de l'accès Ouest du domaine. Ce projet s'accompagnerait d'une refonte des pistes dans le secteur des Bernards, dont un stade de slalom.
L'exploitant aimerait aussi réorganiser l’offre de ski dédiée aux novices, notamment avec la question des téléskis des Varins et de Combe Noire, qui s’avèrent difficiles (car raides et traversant des routes) alors qu'ils desservent des pistes faciles. Des solutions sont à l'étude.
Le dernier grand point concernera l'optimisation du flux sur le secteur Ban Rouge – téléski des 3 Coins.
En parallèle de toutes ces réflexions, il est aussi prévu d'étendre le réseau de neige de culture.
Tout cela nécessitera des arbitrages et une hiérarchisation des projets en fonction des coûts et des capacités d'investissement de l'exploitant.